Χαλκιδική 2026: Από «Αγορά Πωλητών» σε «Αγορά Αγοραστών» – Το «αγκάθι» της γραφειοκρατίας που διώχνει τους ξένους

Ο Κωνσταντίνος Καρούλης (RE/MAX Metron) ακτινογραφεί το Real Estate του νομού: Η πτώση των ζητήσεων, οι «ερωτευμένοι» Γερμανοί που υπαναχωρούν και ο κίνδυνος μετατόπισης κεφαλαίων σε Καβάλα και Κατερίνη.

Της Αναστασίας Δεκάκη

«Πόσο ερωτευμένος πρέπει να είναι κανείς με τη Χαλκιδική για να περιμένει δώδεκα μήνες μόνο για τους όρους δόμησης ενός οικοπέδου;». Το ερώτημα αυτό, που θέτει ο Κωνσταντίνος Καρούλης, Broker Owner της RE/MAX Metron και Αντιπρόεδρος Κτηματομεσιτών Χαλκιδικής, δεν είναι ρητορικό. Είναι η καθημερινότητα μιας αγοράς που, ενώ αποτελεί το «διαμάντι» του ελληνικού real estate και συνεισφέρει έως και το 3% του εθνικού ΑΕΠ, βρίσκεται σήμερα αντιμέτωπη με τα δικά της «στοιχειά».

Από τη μία, η παγκόσμια οικονομική αβεβαιότητα και ο πόλεμος μετατρέπουν την αγορά από «πεδίο πωλητών» σε «πεδίο αγοραστών», και από την άλλη, μια γραφειοκρατία που μοιάζει να τιμωρεί την επένδυση. «Είχαμε τρεις υπαναχωρήσεις από Γερμανούς πελάτες γιατί δεν μπορούσαν να αντιληφθούν πώς είναι δυνατόν να περιμένουν έξι μήνες για τα χαρτιά ενός ακινήτου. Στο τέλος, αμφιβάλλουν για όλους μας», εξομολογείται ο κ. Καρούλης.

Σε μια αποκαλυπτική συνέντευξη, ο έμπειρος κτηματομεσίτης και μέλος του Δ.Σ του Επιμελητηρίου Χαλκιδικής εξηγεί γιατί το 2026 είναι το έτος της «μεγάλης σταθεροποίησης», κρούει τον κώδωνα του κινδύνου για τη μετατόπιση κεφαλαίων προς γειτονικούς νομούς και ξεκαθαρίζει: «Το ακίνητο παραμένει το πιο ασφαλές καταφύγιο, αρκεί να μην χρειάζεται να αποδείξουμε ότι δεν είμαστε ελέφαντες κάθε φορά που πάμε να βγάλουμε μια άδεια».

Στασιμότητα με τάσεις διόρθωσης

Παρά τη γενικότερη καθοδική πορεία της κτηματαγοράς στα μεγάλα αστικά κέντρα της Ελλάδας, η Χαλκιδική επιδεικνύει αντοχή, παρουσιάζοντας μια εικόνα σταθεροποίησης. Όπως επισημαίνει ο κ. Καρούλης, η αγορά βρίσκεται σε μια κρίσιμη καμπή μετάβασης.

«Η αγορά τείνει να περάσει από τους πωλητές στους αγοραστές», εξηγεί. «Με την προσφορά να αυξάνεται λόγω νέων αναπτύξεων και τη ζήτηση να πιέζεται από την κρίση στην Ευρωζώνη και τον πόλεμο, οι τιμές αναπόφευκτα θα οδηγηθούν σε σταδιακή μείωση». Ήδη για το 2025, η εταιρεία κατέγραψε πτώση 8% στις ζητήσεις σε σχέση με το 2024, αν και ο όγκος των συναλλαγών παραμένει σε ικανοποιητικά επίπεδα λόγω των υψηλών αξιών των ακινήτων.

Το «Ελληνικό Παράδοξο»: 12 μήνες για όρους δόμησης

Το μεγαλύτερο εμπόδιο για την ανάπτυξη της Χαλκιδικής δεν είναι η έλλειψη κεφαλαίων, αλλά η υποστελέχωση των Υπηρεσιών Δόμησης. Ο κ. Καρούλης περιγράφει μια απογοητευτική πραγματικότητα όπου επενδύσεις εκατοντάδων χιλιάδων ευρώ «ναυαγούν» στα γρανάζια της γραφειοκρατίας.

• Χαρακτηριστικό παράδειγμα: Υπόθεση άνω των 300.000€ στη Νικήτη ακυρώθηκε μετά από αναμονή 12 μηνών μόνο για την έκδοση όρων δόμησης.
• Η σύγκριση: Την ίδια στιγμή, σε ανταγωνιστικές αγορές όπως η Κύπρος ή η Τουρκία, αντίστοιχες διαδικασίες ολοκληρώνονται σε μόλις δύο ημέρες.

«Πρέπει να είναι κανείς πολύ ερωτευμένος με τη Χαλκιδική για να κάνει τέτοια υπομονή», αναφέρει χαρακτηριστικά, προσθέτοντας ότι η αβεβαιότητα του νομοθετικού πλαισίου που αλλάζει κάθε έξι μήνες τρομάζει τους σοβαρούς επενδυτές.

Γερμανοί σε φυγή και εσωτερικός ανταγωνισμός

Η Χαλκιδική κινδυνεύει να χάσει το πλεονέκτημά της έναντι γειτονικών νομών. Ήδη παρατηρείται μετατόπιση ενδιαφέροντος προς την Καβάλα και την Κατερίνη, όπου οι πολεοδομίες λειτουργούν με ταχύτερους ρυθμούς. Ιδιαίτερη αίσθηση προκαλεί η αποκάλυψη για τους Δυτικοευρωπαίους: «Όταν ένας αγοραστής περιμένει 6 μήνες για τα χαρτιά ενός ακινήτου, αρχίζει να αμφιβάλλει για τα πάντα: για τον μεσίτη, τον μηχανικό, τον δικηγόρο, ακόμα και για το ίδιο το κράτος».

Το στοίχημα των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ)

Η λύση φαίνεται να βρίσκεται στην ολοκλήρωση των ΤΠΣ, η οποία όμως παραμένει μετέωρη. Αν και τα σχέδια αυτά θα μπορούσαν να «λύσουν τα χέρια» ιδιοκτητών και επενδυτών ξεκαθαρίζοντας τις χρήσεις γης, ο κ. Καρούλης εκφράζει επιφυλάξεις για το χρονοδιάγραμμα υλοποίησης, ειδικά ενόψει των εκλογών του 2027.

Το Real Estate ως «ασφαλές λιμάνι»

Παρά τις δυσκολίες, το ακίνητο στη Χαλκιδική παραμένει η πιο ασφαλής επενδυτική επιλογή (safe haven) σε σύγκριση με τον χρυσό ή τα κρυπτονομίσματα, με τις αποδόσεις να ξεπερνούν το 5% για όσους κινούνται με σωστό σύμβουλο. Το μήνυμα του κ. Καρούλη είναι σαφές: Το Real Estate στη Χαλκιδική επηρεάζει πάνω από 30 επαγγέλματα. Αν δεν εκσυγχρονιστεί άμεσα το πλαίσιο, η «χρυσή άνοδος» θα παραμείνει μια χαμένη ευκαιρία.

Ο Κωνσταντίνος Καρούλης είναι Broker Owner της RE/MAX Metron, Αντιπρόεδρος του Συλλόγου Κτηματομεσιτών Χαλκιδικής και μέλος του Δ.Σ. του Επιμελητηρίου Χαλκιδικής, με πολυετή εμπειρία και εξειδίκευση στη διοίκηση επιχειρήσεων και την εκτίμηση ακινήτων (BPOR, PSI).