20 Οκτωβρίου, 2020
Απόψεις Άρθρα

Επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας … Γιατί είναι τόσο σημαντική; Τι σημαίνει; ………………… Και πως μας διευκολύνει;

 

Πώς το εξ αδιαιρέτου μπορεί να γίνει διαιρετό;;;

ι σύγχρονες εξελίξεις έφεραν στην επικαιρότητα ένα φλέγον ζήτημα, που αφορά αρκετούς ιδιοκτήτες ακινήτων της περιοχής μας. Πρόκειται για την επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας, μια αρκετά γνωστή νομική έννοια, για την οποία όμως ελάχιστοι γνωρίζουν την πραγματική της σημασία.

Τι είναι λοιπόν η επικύρωση ανώμαλης δικαιοπραξίας;

Αν θέλουμε να εξειδικεύσουμε τον όρο θα πρέπει πρώτα απ’ όλα να κατανοήσουμε τι λογίζεται ως ανώμαλη δικαιοπραξία. Έτσι, με τον όρο ανώμαλη δικαιοπραξία νοείται κάθε πράξη (δικαιοπραξία) με την οποία μεταβιβάζονται, με ιδιωτικό ή δημόσιο έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, γεωργικοί ή οικοπεδικοί κλήροι, κατά παράβαση της αγροτικής νομοθεσίας, η οποία προβλέπει την απαγόρευση διάθεσης και κατάτμησης των κλήρων αυτών με δικαιοπραξίες εν ζωή. Οι κλήροι αυτοί είχαν δοθεί με σκοπό την αποκατάσταση των κληρούχων και άρα ο σκοπός των απαγορεύσεων ήταν προφανής, ήτοι να παραμένει ο κλήρος στην οικογένεια. Εντούτοις, οι κληρούχοι που έλαβαν τους κλήρους, παραβλέποντας τους περιορισμούς της νομοθεσίας αυτής, άρχισαν άτυπα να κατατμούν τους κλήρους, μεταβιβάζοντας τμήματα αυτών και δημιουργώντας έτσι εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες. Επομένως, σε βάθος χρόνων, προέκυψαν μέσα στο ίδιο κληροτεμάχιο (όπως είθισται να λέγεται) επιμέρους «τμήματα» με διάφορους ιδιοκτήτες, καθένας από τους οποίους είχε κατά νόμο ποσοστό εξ αδιαιρέτου επί του συνολικού ακινήτου. Θα μπορούσαμε δηλαδή, με απλά λόγια, να πούμε πως δημιουργήθηκε ένα καθεστώς συγκυριότητας μεταξύ πολλών συνιδιοκτητών εντός του ίδιου κληροτεμαχίου, παρότι ο καθένας νέμονταν το δικό του τμήμα, το οποίο ωστόσο δεν ήταν, ως ήδη αναλύθηκε, αυτοτελές.

Απόρροια της πρακτικής αυτής είναι πως δημιουργήθηκε σύγχυση αναφορικά με το ιδιοκτησιακό καθεστώς των εν λόγω ακινήτων κι έτσι κατέστη επιτακτική η ανάγκη να βρεθεί μία λύση. Η λύση αυτή επήλθε με τα διάφορα νομοθετήματα που ρύθμιζαν το θέμα κατά καιρούς, προκειμένου να ξεκαθαριστούν οι εμπράγματες σχέσεις των συνιδιοκτητών. Έτσι, η έκδοση μίας δικαστικής απόφασης, που να επικυρώνει το περιεχόμενο των ανώμαλων δικαιοπραξιών (ιδιωτικών συμφωνητικών) μεταβίβασης διαιρετών τμημάτων των κλήρων, ήρθε να λύσει οριστικά το θέμα. Με την επικύρωση, λοιπόν, της ανώμαλης δικαιοπραξίας με δικαστική απόφαση το τμήμα του κληροτεμαχίου που μεταβιβάστηκε με ιδιωτικό συμφωνητικό, λόγω άτυπης πώλησης, γονικής παροχής, δωρεάς, διανομής κλπ, δύναται να καταστεί με τίτλο οριστικά διαιρετό και να καταστεί έτσι μία ιδιοκτησία, ξεχωριστή από το υπόλοιπο κληροτεμάχιο, ώστε κάθε ιδιοκτήτης να έχει το δικό του αυτοτελές και διηρημένο τμήμα ακινήτου, χωρίς λοιπούς συγκύριους.

Γιατί είναι τόσο σημαντική η επικύρωση αυτή;;;

Η σημαντικότητα μίας τέτοιας δικαστικής απόφασης αναδεικνύεται ήδη, σύμφωνα και με τα ως άνωθεν λεχθέντα. Πρωτίστως, λοιπόν, το θολό ιδιοκτησιακό καθεστώς που επικρατεί με τις εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησίες, αντικαθίσταται με την δημιουργία νέων διηρημένων και αυτοτελών ιδιοκτησιών, ώστε κάθε ιδιοκτήτης ενός τέτοιου ακινήτου να απολαύει «εμπράγματης ηρεμίας» και κοινωνικής ειρήνης με τους ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων. Περαιτέρω δε, αύξηση της αξίας των αγροτικών ακινήτων, αφού η θέσπιση της απαγορεύσεως της εκποιήσεως διαιρετών τμημάτων εποικιστικών ακινήτων είχε ως συνέπεια την μη σύνταξη οριστικών συμβολαίων, ενώ επίσης καθίσταται δυνατή η αξιοποίηση των κατατμηθέντων αγροτικών τμημάτων είτε με τη συνέχιση της καλλιέργειας αυτών είτε με την ανέγερση κτισμάτων επ’ αυτών. Σημαντικότατη προέκταση τούτων είναι, άλλωστε, η οικονομική ασφάλεια των συναλλαγών και η δημιουργία οριστικού τίτλου κτήσης των ιδιοκτητών, ενόψει μάλιστα και του λειτουργούντος Κτηματολογίου.

Πως μπορώ να επικυρώσω μία ανώμαλη δικαιοπραξία;;;

Οι ανώμαλες δικαιοπραξίες επικυρώνονται, όπως είπαμε, μόνο με δικαστική απόφαση, που αποτελεί εν τέλει και τον οριστικό τίτλο κτήσης του ιδιοκτήτη. Συνεπώς, απαραίτητη είναι η συμβολή πληρεξούσιου δικηγόρου, ο οποίος θα υποδείξει περαιτέρω όλες τις διαδικασίες που θα πρέπει να ακολουθηθούν από τον πελάτη, στα πλαίσια, πάντοτε, συνεργασίας με εξειδικευμένους επί του θέματος μηχανικούς και τοπογράφους. Η διαδικασία δεν είναι πάντοτε απλή, ωστόσο με τις ορθές νομικές συμβουλές η λύση μοιάζει προσιτή. Εφόσον επιτευχθεί η έκδοση της δικαστικής απόφασης, απαραίτητη προϋπόθεση για την επέλευση της κυριότητας του ακινήτου είναι η μεταγραφή της απόφασης στο Υποθηκοφυλακείο και επιπρόσθετα η δήλωση του ακινήτου στο Κτηματολόγιο.

Αναστασία Γιοβανοπουλου   Δικηγόρος

ΣΧΕΤΙΚΑ ΑΡΘΡΑ

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *